Дипломная работа на тему: Договор купли-продажи жилого помещения

Введение

Актуальность темы. Безусловно, что самой распространенной сделкой, направленной на отчуждение и приобретение жилья в Российской Федерации (далее - РФ), является договор купли-продажи жилого помещения. Для начала необходимо определить понятие объекта купли-продажи недвижимости. Недвижимость - это индивидуально-определенная вещь или имущество, обладающее свойством неподвижности или прочной связи с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению, значительной затраты труда и денежных средств невозможно.

Предлагается определение договора купли-продажи недвижимости, под которым следует понимать юридический механизм отчуждения продавцом принадлежащего ему имущества путем передачи своего субъективного права другому лицу посредством совершения договора купли-продажи (в случаях отчуждения движимого имущества) либо принятую на себя обязанность совершить ряд действий, совокупность которых образует юридический состав, санкционированный законодателем как основание прекращения права собственности (в случае отчуждения им недвижимости). Специфика данного определения заключается в том, что на продавца возлагается ответственность по принятию на себя обязанности в будущем совершить ряд односторонних действий: передать продавцу в фактическое владение объект недвижимости и являться в суд для регистрации факта прекращения права собственности на отчуждаемый объект, явиться в установленный срок в органы государственной регистрации для регистрации прекращения права собственности продавца.

Переход к рыночным отношениям и массовая приватизация жилых помещений потребовали нового правового регулирования. Основу правового регулирования оборота жилых помещений на сегодняшний день составляют в первую очередь нормы Гражданского кодекса РФ, которые получили развитие и в иных нормативных актах. Следует отметить, что эти акты относятся как к сфере частного права, так и публичного.

Гражданский кодекс РФ не предусматривает обязательное нотариальное оформление договора купли-продажи (как, впрочем, и мены и дарения) жилого помещения. Вся нагрузка по соблюдению законодательства при оформлении соответствующих сделок ложится на органы государственной регистрации.

Значение публично-правовых норм в регулировании отношений по поводу жилой недвижимости нельзя недооценивать. Природа жилых помещений как места проживания граждан предопределяет более значительное вмешательство публичного права в регулирование вопросов, связанных с ними, по сравнению с регулированием других объектов гражданских прав.

Создавая основу частноправового режима недвижимости, Гражданский кодекс РФ предусмотрел принятие публично-правовых норм. Например, статья 131 устанавливает, что порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должен регулироваться специальным федеральным законом. Таким образом, одним из существенных элементов публично-государственного регулирования правового режима жилых помещений и гарантии защиты интересов собственников является государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней.

Однако сегодня органы государственной регистрации, формально осуществляя регистрационные действия, фактически не участвуют в процессе заключения и исполнения договоров купли-продажи жилых помещений, оставляя практически бесконтрольным реальное исполнение обязательств сторонами.

В Гражданском кодексе РФ договор купли-продажи жилого помещения не выделен в отдельный параграф, его особенностям посвящена одна статья 558 в § 7 главы 30. При этом он имеет множество правовых особенностей, требующих специального правового регулирования, в частности определения объектов недвижимости, оборотоспособных по договору, порядка заключения и исполнения договора, особенно в части обязанности продавца передать недвижимость и покупателя - произвести расчет, прав третьих лиц на пользование жилыми помещениями, специфики продажи жилых помещений с участием социально незащищенных граждан. Частично правовое регулирование перечисленных отношений осуществляется нормами, содержащимися в иных нормативных актах, но это регулирование бессистемно, фрагментарно и противоречиво, что негативно сказывается на обороте жилых помещений и приводит к судебным ошибкам.

Однако не только несовершенство законодательства определяет актуальность темы исследования. То обстоятельство, что во многих случаях отчуждение жилых помещений сопровождается многочисленными правонарушениями, диктует необходимость выработки адекватных средств противодействия им, особенно в случаях сделок от имени несовершеннолетних или социально незащищенных граждан.

Степень научной разработанности темы. Проблемы купли-продажи жилых помещений нашли отражение в ряде монографий и других научных трудах. Еще до революции 1917 г. значительные разработки в данной области были сделаны классиками русского гражданского права К.Н. Анненковым, Е.В. Васьковским, Ю.С. Гамбаровым, Д.И. Мейером, К.П. Победоносцевым, И.А. Покровским, В.И. Синайским, Г.Ф. Шершеневичем1.

В последние десятилетия проблемы, касающиеся правового регулирования договора купли-продажи недвижимости в целом, и жилых помещений в частности, изучались многими авторам, в том числе М.И. Брагинским, В.В. Витрянским, С.П. Гришаевым, И.Д. Кузминой, К.Ю. Скловским, В.В. Ровным, Б.В. Хаскельбергом, В.В. Чубаровым2. Кроме того, по избранной теме защищен ряд диссертационных работ, в которых подверглись анализу жилые помещения как объекты недвижимости и предмет купли-продажи, а также особенности сделок с ними3.

Вместе с тем, несмотря на большой массив научных работ, посвященных исследованию гражданского правового оборота жилой недвижимости, вопросы, связанные с совершением ее купли-продажи, получили лишь фрагментарное освещение и, видимо, поэтому не нашли пока своего отражения в действующем законодательстве.

Цель работы - выявить и изучить проблемы правового регулирования отношений, возникающих при заключении и исполнении договора купли-продажи жилого помещения, а также разработать научно обоснованные теоретические положения и практические рекомендации по совершенствованию гражданского законодательства в области купли-продажи объектов жилой недвижимости.

Достижение указанной цели предопределило постановку и решение в ходе исследования следующих задач:

- установление историко-правового аспекта договора купли продажи жилого помещения;

- анализ международно-правового развития законодательства регулирующего договора купли продажи жилых помещений;

- выявление особенностей предмета договора купли продажи жилых помещений;

- анализ сторон договора купли продажи жилых помещений;

- характеристика порядка заключения изменения и прекращения договоров купли продажи.

Объектом исследования являются гражданско-правовые отношения, возникающие при заключении и исполнении договора купли-продажи жилого помещения.

Предметом исследования выступают совокупность норм, обеспечивающих регулирование отношений при заключении и исполнении договора купли-продажи жилого помещения, научные взгляды, теоретические разработки, различные мнения и рекомендации ученых, а также судебная практика в данной области.

Методологической основой исследования является общенаучный (диалектический) метод познания объективной действительности. Также использовались исторический, технико-юридический, сравнительно-правовой, формально-логический и системно-структурный методы исследования.

Оглавление

- Введение 3

- Общие положения договора купли-продажи жилого помещения

- Историко-правовой аспект договора купли продажи жилого помещения

- Международно-правовое развитие законодательства регулирующего договора купли продажи жилых помещений

- Предмет договора купли продажи жилых помещений

- Содержание договора купли продажи жилых помещений

- Стороны договора купли продажи жилых помещений

- Права и обязанности сторон договора купли продажи жилых помещений

- Порядок заключения изменения и прекращения договоров купли продажи

- Заключение 65

- Список использованной литературы 70

Заключение

1. Новое гражданское законодательство отменило нотариальное удостоверение сделки купли-продажи жилья, разработчики ГК РФ в обоснование своей позиции ссылаются на факт регистрации сделок с недвижимостью. При этом, они считают, что регистрация вполне заменит нотариальное удостоверение". Это утверждение представляется малоубедительным. Если мы считаем главной задачей защиту прав и законных интересов граждан, то нельзя не признать, что отмена нотариального удостоверения, в первую очередь, как раз ущемляет интересы сторон. Ведь сделки с недвижимостью для того, чтобы они соответствовали закону, должны отвечать ряду требований в отношении формы, условий. Конечно, сторонам необходима помощь специалиста. Удостоверение сделок с недвижимостью нотариусами как раз предусматривалось законодателем для того, чтобы уже на стадии заключения договора с помощью квалифицированного юриста и уполномоченного представителя государства-нотариуса внести ясность во взаимоотношения сторон по содержанию договора, устранить все недоговоренности и противоречия между сторонами, обеспечить соответствие его формы и условий требованиям закона с тем, чтобы в будущем исключить возникновение имущественных споров. Этот путь упорядочивает гражданский оборот с недвижимым имуществом, освобождает суды при возникновении между сторонами споров от дополнительных усилий по установлению подлинности и добровольности договора. Характерно, что на практике, большинство договоров купли-продажи жилых помещений проходят нотариальное заведение в добровольном порядке.

Поэтому мы считаем, что необходимо вернуться к обязательному нотариальному удостоверению договора продажи жилого помещения в целях защиты прав и законных интересов как участников договора, так и иных субъектов, чьи права и законные интересы могут быть затронуты данной сделкой. В этой связи статью 550 "Форма договора продажи недвижимости" ГК РФ предлагается дополнить пунктом третьим следующего содержания:

"Договор продажи жилого помещения подлежит обязательному нотариальному удостоверению".

2. В результате исследования сделан вывод, что ограничение имущественной ответственности регистрирующих органов одним миллионом рублей в случае ошибки при регистрации права собственности на жилое помещение по договору продажи является неоправданным. Считаем, что необходимо установить имущественную ответственность регистрирующих органов в размере действительного реального ущерба, причиненного вследствие ошибки при регистрации права собственности на жилое помещение.

3. Исследована проблема продажи жилых помещений, подвергнутых переустройству или перепланировке. Но при этом отдается предпочтение практике продажи жилых домов, при которой обязателен выезд специалиста Бюро технической инвентаризации для подтверждения или переоформления технического паспорта. В связи с этим предлагается статью 558 ГК РФ "Особенности продажи жилых помещений" дополнить пунктом 3 следующего содержания: "Обязательным приложением к договору продажи жилого помещения в многоквартирном доме является технический паспорт данного жилого помещения"

4. Поскольку при продаже жилого дома (его части), как правило, покупателю передаются расположенные на том же земельном участке строения и сооружения, предназначенные для его обслуживания, предлагается в договор продажи включать исчерпывающий перечень таких объектов. Подобная практика позволит в будущем избежать судебных споров относительно прав продавца и покупателя на обслуживающие жилой дом (его часть) постройки и сооружения.

5. Изучены теоретико-прикладные проблемы приобретения жилого помещения по договору ипотечного кредитования. В работе акцентируется внимание на проблеме правового положения созаемщика по договору ипотеки в целях обеспечения кредитору дополнительных гарантий исполнения кредитного обязательства, а также выполнения определенных квалификационных требований кредитора (о совокупном доходе семьи, возрасте заемщика и другие). Созаемщики обязуются на тех же условиях, что и заемщик, возвратить кредитору сумму кредита и выплатить проценты за пользование заемными средствами, то есть созаемщик несет солидарную ответственность. Отмечается тенденция по расширению круга созаемщиков, которым выступают не только супруги, но и другие близкие родственники, знакомые заемщика. Исчисляется совокупный доход данных лиц, на основании которого рассчитывается сумма кредита. Однако при этом созаемщики не становятся собственниками приобретаемой квартиры, которая оформляется в собственность основного заемщика. Предлагаем в целях защиты интересов созаемщиков по договору ипотечного кредитования предусмотреть право созаемщика на долю в праве собственности на приобретенную квартиру в случае привлечения его к солидарной ответственности соразмерно выплаченной им части долга.

6. Считаем перспективным направлением совершенствования законодательства в области инвестирования в строительстве жилых помещений, облегчение гражданского оборота прав требований, возникающих у инвестора к застройщику, например, оформление этих прав ценными бумагами, как это делается в США. Такие ценные бумаги могли бы решить и вопрос раздела права требования к застройщику, скажем при распаде семьи, осуществившей инвестирование в долевое строительство.

7. Предлагаем статью 550 "Форма договора продажи недвижимости" ГК РФ дополнить пунктом третьим следующего содержания:

"Договор продажи жилого помещения подлежит обязательному нотариальному удостоверению".

8. Необходимо установить имущественную ответственность регистрирующих органов в размере действительного реального ущерба, причиненного вследствие ошибки при регистрации права собственности на жилое помещение.

9. Предлагается статью 558 ГК РФ "Особенности продажи жилых помещений" дополнить пунктом 3 следующего содержания: "Обязательным приложением к договору продажи жилого помещения в многоквартирном доме является технический паспорт данного жилого помещения".

10. Предлагается в договор продажи жилого дома (его части) включать исчерпывающий перечень строений и сооружений, предназначенных для его обслуживания.

В соответствие с потребностями гражданского оборота российский законодатель, стремясь урегулировать определившиеся в обществе тенденции по купле-продаже жилых помещений, опираясь на практику применения норм Гражданского кодекса Российской Федерации, иных нормативных правовых актов в данной сфере, постепенно формирует качественно новую законодательную базу, детально регламентирующую данный институт, это безусловно, привело к определенным позитивным результатам и, в частности, расширило пути участия в долевом строительстве, возросли надежность и доходность самого инвестирования в жилье, набирают оборот ипотечные ценные бумаги, в целом повысилась правовая защищенность участников договоров продажи жилых помещений и др.

Вместе с тем, следует отметить, что далеко не все законодательные пробелы в сфере оборота жилых помещений, и в особенности их продажи, устранены. Прежде всего, закрепленный в ГК РФ и нуждавшийся в совершенствовании механизм реализации договора продажи жилых помещений, оставлен ЖК РФ практически без внимания. Ни в одном нормативном правовом акте не определено понятие договора продажи жилого помещения, не обозначена специфика данного вида сделок с квартирами и жилыми домами. Кроме того, не определен и не сформирован государственный контролирующий орган в данной сфере; не доработаны вопросы поручительства как способа обеспечения исполнения обязательства по договору продажи жилья; законодательно не защищены интересы созаемщиков по договору ипотечного кредитования в случае привлечения их к солидарной ответственности, и др.

Список литературы

- Нормативные правовые акты.

- Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 6ФКЗ, от 30.12.2008 7ФКЗ).

- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 51ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 27.12.2009) // Собрание законодательства Российской Федерации.

- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 14ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995) (ред. от 17.07.2009) // Собрание законодательства Российской Федерации.

- Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 188ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 17.12.2009) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2010) // Собрание законодательства Российской Федерации.

- Основы гражданского законодательства ССР и республик // Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1991. 26. Ст.